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全国的房子只够卖5个月?这玩笑开大了!

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发表于 2017-9-18 09:16:10 | 显示全部楼层 |阅读模式

房地产市场从来不乏耸人听闻的消息,这不,昨天又有一则,标题是这样的“8月库存创新低,全国房子5个月即可卖完”。

全国房子5个月即可卖完,这是根据刚刚公布的1-8月房地产开发投资与销售数据来计算出来的。

根据该数据计算,8月份共销售1.21亿平米商品房,而全国目前待售商品房面积为6.23亿平米,以8月份的销售速度来计算,的确只需要5.14个月即可。

5.14个月是什么概念,一个开发商从拿地到预售,时间也不止5个月。





假如按照统计数据计算,房子很快要断顿了,还去什么库存?利率早就提上去了,房价早就又涨上去了。显然不是的,房子也不可能仅够卖5个月。

每个月的统计数据与销售数据相比,总是很夸张,以房子最难卖的2015年为例,当年底待售商品房还有7.18亿平米,但当年就卖掉了 12.85亿平米,以此计算,当年的房子仅够卖6个多月。那后来的2016年还去什么库存?



房子够卖几个月,非常难测算!

看房子到底能卖几个月,不能仅看待售面积,这部分面积仅是获得预售的面积。而从广义上来看,房地产库存面积应包含四大类,分别是待售面积、在途面积、未开工面积、投资性二手房面积。

待售面积是非常好测算的,看预售证就好,统计数据中也就只包含了这部分面积。

在途面积指的是已经开工却无法预售的房子,有的是开发商不主动申请预售,有的还不符合条件,总之原因是比较复杂的。在途面积是非常大的,现阶段很多开发商都压着不申请不预售,原因很简单,卖了不划算,原因你懂得。

未开工面积指的是开发商已经拿了地,但坑都没有挖,就静静地躺在那里。这类面积也不少。

投资性二手房,有些房子实际上没有住人,也算库存。

这四类房子总共有多少,非常不好估算,但总的量是很大的,要是同时投向市场,那绝对有可能压垮房/价。



房地产销售增速是逐渐降低的,补货速度却在加快

2016年,商品房销售面积是15.73亿平米,增速是22.5%。而2017年从1-2月到1-8月的销售增速实际上是逐步降低的。1-2月增速是25.1%,但到了1-8月份,增速只有12.7%。

销售增速不断下行的同时,房企购置面积却在稳步上升,1-2月份增速为6.2%,1-8月份增速已经到了10.1%。

所以,销售速度与补货速度的剪刀差并不算大,整体可售商品房数量虽然在减少,但减少得并不快。



房子仅可卖5个月,的确反映了去库存取得了不小的成果,但也反映了另一些事实。在观察君看来,至少有以下两点:

1、 热门城市房地产节奏已经发生变化,开发商现在是两头堵,地/价不断上涨,但房/价却被限制得死死的,很多开发商在等待更合适的卖房时机。佐证这一点的有国/土/部/近期组织的热点城市开发商/囤/地/情况。

2、 三四线城市的确迎来井喷式增长。碧桂园今年上半年销售额增长十分明显,并且喊出了全年5000亿的销售目标,所依托的正是三四线城市房地产的火热。但火热归火热,并不是意味着大家都可以去三四线城市买房。

事实上目前值得买的三四线城市,房子已经卖得差不多了,而这些城市经过这一轮也已经学精了,开始走供需紧平衡的策略,也就说地少卖一点,但价格要卖得高一点,实际获得的收入却更多。这些城市的房地产已经处于高位,再来一次几乎没有这可能。而剩下那些城市,则不值得买。


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