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看完扎心的2017楼市总结,2018要笑着活下去!

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发表于 2017-12-26 10:03:07 | 显示全部楼层 |阅读模式

在整个中国房产历史中,2017年已然成为一个具有历史标记、载入史册的转折点。

它是很多事情的结束,又是很多事情的开始。这一年发生了太多太多,让大家深刻体会到房价背后的市场动荡,利益关联和人情冷暖。

那么,2017年给予了我们怎样的感悟与警示,对2018年买房者又应当作出怎样的选择?

—2017—

首先,子木带大家盘点一下2017年的房地产市场。知其所以,方知其所以然。


市场回顾

从去年3月份一线城市房价火苗被正式点燃开始,熊熊大火便呈燎原之势烧透整个一线城市群。今年3月严政出台之后,大火又被瞬间浇灭,一线城市从此被高高的政策围墙封冻起来。

(数据来源:链家网)

然而由于强烈购房需求的溢出,残留的星星之火又迅速蔓延至二线、弱二线城市。政府出台的“限购、限价”等政策,又浇了一把油,以至于三四线城市到现在还在燃烧着。

从历史来看,一线城市永远是房地产市场的先锋军,要涨先涨,要跌也是先跌,今年也不例外,而如今的态势,一线已经落入冰点,其他城市的未来可想而知。


史上之最

今年的楼市调控政策严厉度与密集度超过了以往任何一年,数据显示,2017年以来,出台相关房地产调控政策措施已经接近180次。一系列“史上最严”的调控措施接连出台,密织调控大网。

然而在“史上最严”的厉政下,惊奇的是,房地产销售面积与销售额却双双刷新了历史纪录。

房地产商品房销售额将第一次突破12万亿元(16年是11.76万亿),而销售面积也将历史性第一次突破16亿平方米。不得不说这轮去库存非常成功。

但同时,老百姓好几年的劳动果实也被割了个干净。当局为了保经济增速,把超发的货币成功地放进了房地产蓄水池,水位拉高了,自然也得花好几年时间去修池子。

有人会问,我就是任性不想被收割可以吗?抱歉,不可以。你试试放银行,结果会更惨。放进楼市,起码房子是增值的,勉强可以跑得赢通胀,保值没问题。


政策网红

2017年火起来的政策很多,例如共有产权、租售同权、限价地、集体建设用地、长效机制,以及迟迟还没有上场的房地产税。

政策被政府投入到市场炒火以后,引发了很大的反响。但大部分都是抱怨,抱怨政府不降房价,反而是鼓励大家去租房,去和政府合资买房,最后房子还不是自己的。简直就是一个“骗局”。

其实客观的来讲,政府想说的是,“其实,房子你能买得起,但一线城市你真买不起,买不起我得给你找个地方住,我天天和房地产商博弈,又是限开盘价,又是限地价,最后你还不领情。这不,都有人“排队全款抢房”了,你终究还是买不起。

说白了,这一系列的政策出台,一方面是为在高企的一线城市房价面前给予人们更多的选择,让阶级分化看起来不那么明显。另一方面是为了让房价涨得慢一些,为“摆脱房地产经济绑架”提供充分的过渡时间。


2017年的最后一把火

财政部长肖捷发文说,力争2019年完成房产税立法,2020年完成税法改革任务。网络瞬间被刷屏,尤其是刚需族,更是欢呼雀跃,心想炒房客的时代终于要被终结了,我们终于迎来了一道曙光。

有粉丝就在房产研习社里问我:“房价是否会在房产税出来后大跌?要不要等2019年之后再买房?”

那好,趁着对2017年做总结,子木就带大家深入了解一下隔断时间就跑出来咋呼群众的房产税。

首先大家要知道,政府的收入来源是税收。而房地产一直是我国最主要的税收部分。其税收的主要方式就是土地出让金。土地出让金也是房价最主要的组成部分。

而在美国,土地是私有的,并没有产权这么一说,但是必须得缴纳房产税,然后政府用这部分钱去完善公共设施,社会福利等。2017年美国人均每年缴纳的房产税已经达到了2149美金,折合人民币1万4。

最重要的是,没有一个美国人敢不缴房产税,如果有一年不缴,政府就可以直接把你从房子里赶出去,把你的房子没收并拍卖掉。

观察一下,你就会发现,土地出让金和房产税性质其实是一样的,都是政府对房地产进行税收的一种手段。中国只是把土地租给你,一次性收取了70年的租金(土地出让金)而已。

但是中国随着城市化建设的逐步推进,政府发现土地越卖越少,而民众手里的房子却越来越多,尤其是房产投资客的和炒房客,大部分手里都持有好几套房产。因此,开征房产税的呼声越来越高。

一方面是民众的呼声,大家认为房产税一旦开征,那些手里拥有好几套房产的人一定会承担巨额的税收压力,势必会将大量房源脱手,从而导致市场供过于求,房价大跌,终于可以买起房了。

另一方面是政府的呼声,政府的想法其实很简单,主要在衡量土地出让金制度和房产税制度,哪一种收的钱比较多,更有利于国家的发展。要记住,国家大业才是重中之重。

那么,当土地出让金数额和房产税几乎差不多的时候,政府绝对会继续采用土地出让金制,因为这一套制度已经使用了30年了,远比新来的房产税稳定而成熟。

这次政府表明会用三年的时间完成税法改革,但是真正落地还需要多少年,我们不得而知。我只知道这套税法改革非常难。

因为如果贸然取消了土地出让金,改为征收房产税,开发商的成本会大大减少。你会发现,原本6万/平方米的房子,现在卖3万,一年再收你3万的房产税。

房价的大幅度降低会直接导致恐慌,市场价格陷入混乱,之前花6万/平米买房的民众会拉着横幅站在大街上与3万买房的对抗到底。手上持有好几套房子的人会扛不住税收成本,将手上大量房源抛售掉,选择观望市场。

要知道房价的涨跌是经济学的囤货居奇现象,那么一旦有大量房源降价抛售,房价便会迅速下跌,房地产市场势必会崩塌,中国经济一夜回到解放前的可能性是存在的。

所以,我要对大家郑重的说一句,房产税是中国可能要选择的土地财政手段,绝不是为了降房价的。

所以我认为,即使税法改革成功付诸实施,房产税也永远不可能全国范围开征,除非收益价值远高于土地出让金。而且政府必须得在之前的制度和新制度之间找平衡点,以免落差造成的恐慌影响。

有人说,房产税出台后,业主会不会把房产税划在租客的头上,从而避开损失,导致房租大涨。

这个想法着实有些天真,要知道房租是是和人均收入(工资)挂钩的。拿北京来讲,一个月房租5000元,为了抵消房产税,每个月额外再增加5000元租金,试问,谁还能租得起房子?想必大面积的逃离北上广的人比比皆是吧。

—2018—

好,我们盘点完17年房市热点之后,再来聊一聊18年的市场预期。

对2018年的房地产市场,现在已是众说纷纭了。

任泽平说,2018年上半年炒股,下半年买房。那么明年年底就是房价谷底,意味着横盘一年就会结束。

可能吗?

子木不这么认为。现在房价泡沫已经位居高位,一年时间绝不可能消化这么大的经济泡沫。

至于横盘时间多长,正常来讲,我感觉可以和上一个周期(3~5年)做比较。至于二三四线城市,有题材和产业的能托住现在这个房价,没题材产业的肯定会回落回去。

还有就是市场对18年中国可能加息的揣测,所有人跟风都在唱调18年中国必跟着加息,从而导致市场冷淡,房价大跌。

加息概率很低,即使是加息,中国也可以通过“定向加息”和金融监管的方式抵冲美国造成的影响。不用过分臆想房价会大跌。

所以说,无论是加息还是房产税如何唱空楼市,都难以撬动即将横盘的市场规律。

那么在这种情况下,2018年的我们应该做什么选择呢?

首先对于一线城市,刚需的话从现在就可以找盘买房。有纯投资需求的还是等等吧,等横盘期结束,那时候会有大量的信号出现,子木也会及时更文给大家。

对于二三四线城市的购房者,上面讲过看城市产业题材,有产业题材的可以考虑2018年买房,没有的就等这波房价回落回去再出手,避免高位套牢,损失资格和财富。

有人可能对“题材产业”并不是那么敏感,无法做出判断。很多粉丝也在房产研习社里留言说,“产业影响房价这个道理我知道,但我就是搞不明白哪些产业有发展。”

那么接下来分享一个更容易判断二三四线城市是否回跌的方法-价差论。

我们都知道,一个产品的价值很大的因素取决于它的新旧程度。房子也一样,新房和二手房存在正常价差,如果价差小,说明大家已经忽略产品的基本属性了,市场购买力充足。如果价差大,则说明市场购买力一般,供过于求。

由此可见,一个城市的房地产泡沫和“”新房二手房正价差”成正比,价差越大,泡沫越大,房价跌的可能性越高。

且新房是计划经济,是可控的;二手房是市场经济,不可控。这就是为什么政府限价只能限开盘价,二手房想卖多少卖多少,政府管不着。所以说,二手房市场才能真正反映出一个地方的房价水平。

那么拿二线城市杭州来讲,二手房房价为33268元/平方米,新房房价均价为25685元/平方米,二手房倒挂新房,价差为负值,无论是土地供应不足还是人口流入量较大,说明市场需求真的存在。

为什么我一直不看好重庆,因为重庆的新房和二手房正价差非常大,新房均价12000/平米,而二手房均价只有8000/平方米。为什么会造成这么大的价差?究其原因,还是因为其人口总净流入太少,且重庆产业偏重偏老,导致高端人才流出。

(图为鄂尔多斯鬼城)

可能有人会说,去年重庆的GDP全国排名第6,其实我想说的是2011年的鄂尔多斯的GOP全国排名第一,全国炒房客都去炒房,但是人口流入实在太少,导致房子有价无市,无人接盘,最后沦为鬼城,房价迅速回落。

最后再说几句。

1、2018年横盘市场,多关注区域市场。例如北京,有涨价房源,有降价房源,抛售的房源也很多。

2、对于刚需族来说,现在购房,大部分都是透支了整个家庭好几年的购买力。别跟风,切记理性判断,挖掘其内部本质。

3、看房200套才能勉强算得上购房入门选手,所以不要看房几十套就说自己天下无敌,看破行情。要记住,这一行,信息弥足珍贵。

4、我在上面提到用于给长效机制铺路的政策网红(共有产权房,集体建设用地房,以及小产权的商品房),不到万不得已穷途末路,千万不要买,一辈子的事儿。


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