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任志强突然看空!意味着什么?

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发表于 2018-1-30 09:26:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
1月26日,任志强在“第十五届中国地产风云榜”上发表了10分钟的演讲,预言中国楼市有可能在2018年出现“三个下降”,被一批自媒体理解为“看空”。
任志强到底说了些什么?他的观点意味着什么呢?

任志强的核心观点是:
严格说起来2018年是没法预测的。假定按照现有的政策不变,比如说房地产政策不变、防范金融风险去杠杆的政策不变,则楼市将出现:

第一,2018年房地产投资一定是下降;

第二,房地产开发面积会下降;

第三个,房价下降的城市会越来越多。

可以看出来,“任志强看空”只是针对2018年这个“短时段”来说的,而且有限定条件,就是“现有的政策不变”。事实上在此前的演讲中,任志强预言“政策可能会有松动”。
对此,我的看法如下:
1、房价的“短期走势”,基本上是无法预测的。因为短期走势跟政策有密切关系,而政策是多变的,而且政策还往往逆着“主流预期”而动。

在股市上,就常常出现这种情况:假如大多数人都认为:股市上半年将创出新高,下半年将低迷;那么,官方政策一定针对这个预期调控,不让这种现象出现。

2、中国楼市已经全面进入了“市场大分化”、“政策大分化”的时期,每个城市情况都不太一样,“调控权”基本下放到了地方政府,所以预测短期走势是更加困难的。
常常有读者给我留言,让我判断某地房价会不会在2年内大涨50%或者四年内翻倍,说实话,这些都是无法预测的,只能靠猜想。我只能给出一个中长期的走势判断。

3、从中长期看,有人口显著增量的、高级别的城市(及其城市圈),住宅的价格(人民币计价)仍然是趋势性上涨的,这没有任何问题。但具体到某一个年份,尤其是刚刚大涨过之后的某个年份,就很难说。任志强“重新评估2018年”,显然跟近期官方强调“调控不放松”、银监会出手等有关。
4、我认为,2018年一二线城市“隐形放松调控”是必然的,因为“十九大前后”出台的调控措施太严厉了,如果不适当放松,将误伤刚需、改善型需求,并将带来地方财政收入的断崖式下跌。2017年11月,全国一般预算内收入已经出现了1.4%的跌幅,12月则出现了4.3%的跌幅。只是由于2017年前三季度财政收入增长快,全年增长仍然超过了7%,暂时掩盖了这种局面。如果2018年楼市真的全面入冬,则地方财政将很难支撑。
5、2018年政府财政收入增长乏力、甚至出现同比下滑,几乎是不可避免的。在这种情况下,只能通过增加赤字、地方债、国债的方式来“稳增长”,同时适当搞活股市。另外,国家希望通过“新一轮开放”来刺激外资流入。但这些仍然不够,让房子、土地维持一定的成交量就成为“必须的选项”。
6、我不认为任志强这次演讲在“唱空”,他假设了一组特定条件、然后基于这些条件,推演了短期房价的走势。短期走势其实意义不大,他在演讲中指出的日益严重的“人地错配”现象更重要,这为未来东部经济发达地区房价大涨埋下了伏笔,也为未来西部房价长期不涨埋下了伏笔。
7、2017年可以看做中国进入“二线城市时代”的第一年。所谓“二线城市时代”,其背景是国家意识到仅仅靠北上广深等少数中心城市,不足以拉动中国的发展,反而带来严重的城市病,所以提出了新的“中心城市战略”,不断增设“国家中心城市”。
成都、武汉、重庆、天津、郑州等二线城市已经入围,未来将有更多城市入选(比如沈阳、南京杭州西安等),而这些城市又受命全面降低落户门槛,大力吸引人才,其结果是大多数中小城市人口将不断流失,向上述“国家中心城市”城市集中。未来中国将出现10多个2000万人口量级的特大城市,这将加剧“人地错配”和强二线城市房价的上涨。

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