之前发了一个贴子说了我对未来几年房地产走势的预测
http://bbs.zh51home.com/showtopic-1122165.aspx , 现在再跟解读一下国十一条背后的意义。
楼市风风火火地走过了09年后， 2010年对于我们老百姓来说，房价大概是价格下又下不去，上又上不了，套用股市的一句话，抹泥行情。只是股市在抹泥行情中，三分之一的股票会继续小 涨，其余是阴跌或盘整，而楼市就是不上不下而已。
不过如果我们站在政府的角度思考，就会感到2010年其实是充满博弈和不确定性的一年。09年投放了9W多亿后，当马建堂宣布2009年中国的GDP增速为8.7%的时候，多家国内媒体还是将我国GDP保八成功作为新闻头条。证明经过这么多年的“科学发展观”教育后，我们的社会还是有极其强烈的GDP情结。
其实相对于GDP，我们更加需要注意的是CPI和PPI，马宣布2009年12月CPI同比上涨1.9%,如果大家自己列个图看看，我们的CPI其实是跟GDP一样，走出个Ｖ型反弹，而且０９末到１０年初这段时间还有加速的态势。当然，你可以简单的认为最近天公不作美导致的菜篮子涨价是最近这几个月CPI加速的原因，不过白糖，豆油，菜油，茶叶的涨价代表着什么呢？更加不用说跟老百姓息息相关的房地产。虽然出于政治目的中央没把它计入CPI，但不代表中央不知道衣食住行都是设计民生这个简单的道理。
好了，现在CPI实现了Ｖ型反转了，那么中央怎么办？压咯，但现在这个阶段又不支持大力的压，为什么？外贸／内需／投资三驾马车，在０９年出力的就投资，硬拉上来后，如果现在再大力打压下去，那之前不就是白干了么？但如果不压，又会导致CPI继续疯涨，中国的国情决定这是领导层所不能接受的。所以在这个点上，管理层只能先重点压一下那些泡沫过剩的行业，然后观望一下未来几个月GDP和CPI的反应。
如果GDP没多受影响，CPI涨势也止住了，中央就会减少出招；
如果GDP没多受影响，CPI涨势继续，政府就肯定会继续出招；
如果GDP受影响连续回落，CPI也跟着回落，政府就肯定不会继续出招；
最差的事是GDP受影响回落，但CPI继续加速上涨，我就真想不出政府还能怎办了。
影响GDP主要是看外部全球的营商环境是否有改善导致外贸上升，而很多因素会影响到这个，就不是现在的政府能预测到的了。这个阶段就只能骑驴看剧本，走着瞧。
好了，如今中央想先重点压一下那些泡沫过剩的行业，房地产肯定是首当其冲。那中央会如何出招呢？纵观国十一条
（一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。
（二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。
（三）加大差别化信贷政策执行力度。
（四）继续实施差别化的住房税收政策。
（五）加强房地产信贷风险管理。
（六）继续整顿房地产市场秩序。
（七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。
（八）加强市场监测。
（九）力争到２０１２年末，基本解决１５４０万户低收入住房困难家庭的住房问题。
（十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。
（十一）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。
其实里面是很有玄机的，首先我们要清楚，2007年开发商是普遍已经拿了很多地王，不少开发商的开工率也已经很高了，摊子已经铺开了，所以当2008年经融危机来临时，贷款量化一收， 开发商普遍都缺钱，所以过了半年左右就忍不住要减价求生了。
现在的环境是２００９年房价疯涨，而且2009年的新房开工率普遍都不高，虽然2００９年中后期也地王频出，但其实对比起２００７年来说，如今的开发商已经赚得盘满钵满，不差钱。当政策风险转变，开发商看不清楚大势的时候，他们顶多就减缓现有的开工进度，要不就是不开工，甚至把原来的地王退给政府损失点土地出让金，拖就是了。这样就会导致现有的房子因为供应不足而导致房价继续涨，而未来开工率又不足，投资就会一下倒下去，GDP就会变得很难看，政府最后也只好迫于GDP的压力而妥协，这个是开发商们最希望能看到的博弈的最终结局。
那么如何能在收缩信贷，房地产价格下跌的时候，还能保证开发商们能继续开工，维持投资率和商品房的供应量呢？
针对这个，政府第一部就是先把开发商的钱哄出来，如何哄？卖地咯，而这个也合符地方政府的利益，有更多的财政来源嘛，何乐而不为？所以就有了国十一条中的第二条，增加土地供应，除此之外，还宣扬因为避免地王问题，把土地分开一小块一小块来卖。这样做有两个目的：１）让更多的开发商来参与拍地２）能把总体的地价抬得更高。政府也不怕没开发商来拿地，因为１）开发商口袋里有钱２）２００８年的教训告诉了开发商们顺势卖房逆势拿地的好处 ３）土地储备一直是以前衡量开发商实力的标准，有地就代表着有市场占有率。
另外一句话，最近有不少的地王是央企拍出来的，这个是中央不能容忍的。因为央企是要力保而不是要整治的对象，因此中央最近出台了央企的考核新规，目的就是把考核重点转移到主业，把盈利能力的考评从房地产中削离出来。这招是相当有效的，因为它摸透了当官的特性，试问哪个当官的想出大力发展房地产，辛辛苦苦地为企业赚了大把大把的钞票，最后考评还拿个底分，升官无望呢？须知道中国是权利越大，来钱才会快的。
好了，未来走完第一步后，下一步如何走呢？当然是取消预售证制度。为什么？预售证制度就是可以允许开发商提前买楼，一般开发商只要把地基一挖，起个３－４层，就可以拿来预售了，要快的话整个过程也就３－４个月。这样就允许开发商１）当市场转暖的时候才开始动工也不迟２）动工了３－４个月就可以把资金回笼起来再滚动操作其他项目，加速资本的速动率。而政府一旦取消了这个，就是要开发商当看不清前景的时候，也只能动工，试问谁能看得清２年后的事情呢？如果开发商等市场转暖才开工，谁知道等你１－２年把房子弄好后，市场是否又转冷呢？当开发商把握不准市场走向的前提下，取消了预售证制度下，也就只能硬着头皮先开工。
那么也许有人会问，那开发商不开工，倒地皮算了吧。这个在国十一条的第一条中也有说道加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。而其中最狠的一招莫过于新版的土地出让合同。新版合同不仅将明确约定出让地块的开工、竣工时间，同时规定，用于商品住宅开发的土地，原则上开发时间最长不得超过三年。这个套从你拍地成功的那一刻就已经下好了。
那么也许有人也许会再问，开发商先挖个大坑就算开工了，地方政府也会睁一只眼闭一只眼的，往后就继续拖。这个在国十一条的第８条加强市场监测有提到。其中最厉害的是国土部现在酝酿将土地利用情况将在网上公开的新规。这个等于把监督的权利给于了老百姓，把地方政府推到了风口浪尖。现在的网络力量是很强大的，政府对待网络的态度也 不是当初某人大代表说的那样从没上过网那般无视的了。当闲置地块未能按时完工时，势必招来老百姓们的炮轰甚至人肉，地方大员们就不是那么容易打马虎眼了。搞不好弄了个群体事件出来，那官运就有问题了。
其实开发商延迟开工的手段还有多种多样，其中拆迁问题用得比较多。不过现在试行的土地一级开发将全归政府，将是这个漏洞的有效治理手段。从利益分配上来看，政府既可以获得土地出让金，又可以获得一级土地开发的收益，只要地价是上涨的趋势，做一级土地开发都能赚到钱，所以这个也是地方政府所愿意做的。
那么也许有人会再问，那开发商干脆不干了，把地还给政府算了。可惜未来开发商也许会发现，地不是那么好退了。在２００９年１２月，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部和审计署联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了50%。也就是说，开发商就要预付５０％的首付，开发商的栱杆率下降了很多。我们如果拿国土局的数据，地价占房价的２３。２％（实际情况可能远高于此），那么开发商拿地就要预付了５０％，就是付了１１。６％的成本了。也就是说除非开发商预计自己出售的房子理论上亏本超过１１。６％，加上１－２年的开工时间等等，实际可能亏本超过５％左右，开发商才会考虑退地。
另外说一句，有人说将开发商拿地的首付款比例提高到了50%，会促进寡头垄断，直接拉高房价。其实个人认为这种想法是很幼稚的。打个比方，你手上假如只有1０块钱，想买１００块的东西，以前是首付1０％就可以买到了。但现在要首付５０％，那怎办？很简单嘛，你买２０块钱的东西不就可以了吗？而现在卖主也愿意甚至倡导把１００块的东西分开１０份甚至是分开２０份来卖，让更多人去参与购买，卖出的钱肯定会越高，可能你１０块钱竞拍买到以前１０分之一的东西，但花费却需要你２０块，你首付了５０％，还是可以参与。呵呵，多么聪明的一招！
好了，说了前边一堆东西，实际上是为了表明，２０１０年是下套的一年，下套的时候当然是不能把地产打死的，不然还有谁会去钻这个套呢？在我们老百姓眼中，可能２０１０年房价不会怎么大涨，当然也不会怎么大跌，好像国１１条没啥用似的。不用急，２０１１年就会是收网的时候了
当开发商花了更多的钱拍了一些“非地王”的产品后，口袋的钱就慢慢空了，这个时候就是中央要收网的时候了。这个时间点也很有可能是天衣无缝的。如果说２０１０是后经济危机时代，那么２０１１很有可能会是经济缓慢复苏的年份。美国经济很可能会缓慢回升，外贸行业也会复苏，这样三架马车又可以顺利前行了。政府手里的筹码多起来了，经济恢复后，ＣＰＩ和ＰＰＩ也肯定会屡创新高，这样政府打压泡沫的诉求也会越来越强烈，这个时间点就是最好的收网时候。
如何收网？最有效的莫过于量化货币的紧缩政策，而其中最有效的莫过于提高存款准备金率
也许有人会说，２００７年政府也多次提高存款准备金率，房价还不是招涨不误？这个是对金融知识的不了解。银行是有存贷比的，零界点是７５％，这个银监会于２００６年11月28日发布了《中华人民共和国外资银行管理条例实施细则》中规定＂外国银行分行改制的由其总行单独出资的外商独资银行以及《条例》施行前设立的外商独资银行、中外合资银行应当于2011年12月31日前符合《中华人民共和国商业银行法》第三十九条第（二）项“贷款余额与存款余额的比例不得超过75％”的规定。这个对国有银行也同样适用的。经历了２００９年的疯狂房贷后，２０１０年各大银行的普遍存贷比都上７０％，不少甚至接近或已经拉红线，急需融资才能解决，实际上不少银行如今都有发债，扩股等打算了。所以如果政府２０１１年直接大幅提高存款准备金率的话，可以想象得出那是十分精彩，就算不是无款可贷也起码是谨小慎微地放了。
其实很多人都知道，中国的房地产不是靠供求关系决定，而是看政策导向决定的。而地方政府和开发商强强联合组成的半官僚半市场，对房价不断攀升起到了推动的作用。这个因素在这次调控中也被高度重视。这个在国十一条中的第11条：进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。这个背后的意图就是‘问责制’，把官员政绩的考核跟当地房地产特别是廉租房等挂钩，以保证廉租房、经济适用房等的建设。另外中央也出台一些措施，以杜绝当地政府哭穷的现象。如今北京出来的把一级土地出让收入的50%以上返还到保障性住房的建设当中是最厉害的一条。
好了，回过头来看开发商，这个时候贵价地买了不少，不开发上面又有政策，还有网络的监管，退地又舍不得，银行贷款也缩了，口袋里钱越来越少，咋办？拖？越拖钱就越少，钱越少就越快死。因此只能继续动工，弄好了就拿出来卖。而且很可能是加快开工，因为再拖的话往后就有大批的保障性住房要涌入市场，这样价格可能会更低。
有人说中国人是买涨不买跌，２００８年的时候就是越跌越不买，后来连看都不看，那开发商加快建设还不是一死？这是缺乏仔细分析的经验主义。２００８年是一个经济危机的时代，说的是现金为王，老百姓也不知道啥时被炒，试问连饭碗都可能保不住的年头谁还敢去买房？而２０１１年很可能是实体经济缓慢复苏的时代，老百姓饭碗是保得住的，至于涨不涨工资就两说，所以当楼价跌到老百姓可以很勉强接受的程度的时候，购买力自然就能上来。而老百姓经过了２００８年错失机会的教训后，当楼价再度下跌的时候，必将能释放出不少的购买力。
我个人推测，为了要维持土地出让市场继续红火，国11条往后会有一段不短的时间处于政策的真空期，这段时间就是下套的时候。2010年支持加息但不支持多次提高存款准备金率。这不单单是针对房地产市场,也是经济发展的需要,不然这么多2009年铺开的基建都会烂尾。而2010年末到2011年收网的时候就是1）全国铺开取消预售证制度，2）多次提高存款准备金率甚至是严格贷款审批力度，这个也刚好是未来经济的需要。
在中国，没有中央办不到的，只有你想不到的。而且就算办不到，做也能把他做到。让我们拭目以待吧。
此问同时发在天涯
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