珠海房价高吗？会跌吗？国家真的会打死房地产吗?什么样的价格是合理的？什么样的房子值得买？网上评论太多了，可是谁又能客观的论述呢？谁的意见才最中肯呢？本人不是什么权威，也不是什么大师，但有时本人从事房地产六年来，有太多的感触，也看到太多大家不一定看到的真相，希望能给大家点亮一盏行路的“明灯”！
一、首先，我们分析珠海房产
（1）珠海目前市区一手楼住宅均价大约5300元/平方米（政府的为5900元，个人认为有水份）；
（2）珠海市区两年内的有效供应量约为400万建筑平方米（珠海市区每年的销售量约100—120万建筑平方米）
（3）珠海目前吸引大量的外来品牌公司进驻，有上市公司新加坡背景的“仁恒”，有中国著名的“万科地产”，有香港四大地产之“和记黄埔及长江实业”和“新世界”，有深圳上市公司“金地集团”，有母公司为世界五百强的“中化方兴”，有远大集团背景的“远大房产”等等，他们为什么不约而同的选择珠海？
二、再次，我们分析珠海的热点
（1）城市轻轨进展顺利，最晚2008年通车；
（2）珠海机场与香港合作；
（3）伟创力增加投资，五年内达到10万人的工厂；
（4）珠海5年内增加100亿人民币投入城市建设；
（5）前几年珠海大力引资的项目进入投产高峰期；
（6）港珠澳大桥建设计划没有停止；
（7）横琴9+2开发区的顺利开展。
（8）等等……
三、第三，分析房价的构成（按建筑面积每平方米算）
（1）地价：平均2000元；建筑安装：平均1600元；综合税费：销售额的约9%（如目前均价为5300，则为480元）；营销费：平均80元；配套（绿化、电梯等）：150元；设计、勘探、审图、验收等：约30元；水电约：70元；管理及财务（利息等）：100元。还有一些不可预见费用无法算清，即使这样，成本已经达到4480元。当然每家企业、每个项目不太一样，但是成本出入不大大。
四分析房价的走势
（1）目前房价假设为5300元。成本为4480元（最近一次土地拍卖价为2510元，则成本相应为4990元），则净利润为920元。回报率为20%，一般项目开发至少为2年，则每年回报率为10%，应该不算太高；
（2）珠海目前比深圳（市区11000元）、广州（市区7000元）房价来说，还是偏低的；
（3）珠海发展利好太多，今年以来吸引众多大公司进驻，说明他们很有信心，我想他们绝对比我们更有远见，他们更关心他们的回报问题，既然如此，房价会跌吗？
（4）上述大的公司无论专业、品牌、资金、管理等综合实力不是珠海本土公司所能比的，他们卖的房子会比珠海本土公司便宜吗？
（5）房地产大多是地方财政的主要来源，也是国家财政的主要来源，国家最终的目标应该是希望房地产能成熟有序的发展，而不是打死。所以房地产的问题只要还符合市场的大体，只要不会引起大范围的民生问题，房地产就会继续发展，房价就不会跌。
五、几时买房？买怎样的房？
（1）综合上述，我认为珠海的房价2007到2008年间不仅不会跌，还有可能涨到6500元（持不同意见者请不要骂人，我也希望房价跌到2000元，但是我们更应该尊重事实，毕竟那不是以我们意志为转移的，光发牢骚是解决不了问题的）；
（2）最好根据自己经济情况买房，千万不要攀比；
（3）买房的目的避风雨、是对家庭的责任，千万不要带上虚荣等功利的思想；
（4）买房有自己的主见，不要跟风；
（5）一份价钱一份货，想住的舒服，就要能承受比市场平均高的价格；
（6）最好买现房，或者即将交楼的房子；
（7）今年10月左右是最好的购房时机，早了晚了都不好，这时促销最多，晚了估计会升价。
（8）个人估计拱北一带的房子随着轻轨的建成，升价最快。fficeffice" />

 

 

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阿龙啊.....人才啊...
地价怎么确定的呀,,这里不是只盖一层楼的别墅啊...
建筑安装成本是开发商告诉你的吧,,哈哈
咱们一起去忽悠别人吧,强强联手哦

真的很可慘.......

我也不是什麼專家.... 但..... 你的結論是, 樓價再升........

試問, 在珠海生活及上班的大多數人, 平均一個月的薪水是多少........能否買一個安樂窩?

房子不停的在建...數量不斷的在增加......但有能力買房的人, 數量也是不是成正比的不斷在增加?

我的結論是...."富者越富.... 貧者越貧...."

涨价是必然的，但是房子在好消费不起也没用~

多谢啊,我们都要买房子住啊,谁不想房价跌啊!可是大家都要客观点嘛!我就准备买钰海山庄4栋01房,个人认为价格虽然相对以前是贵了点,但是毕竟自己是买来住的,只要自己觉得值得就行啊!而且等她园林做完后价格肯定会升500元,这点我很相信的.最后还是很欣赏您的中肯哦!

我们大家都不理，就让房价涨，最后今年能涨到2万，那样珠海这个城市将成为历史！

现在的楼盖几层你知道吗？
真是．一条

阿龙真是人才，居然可以写得如此动人，不错不错，我要是搞房地产的一定挖你过去，非常专业。不过呢，你再过几年也是千万富翁了，不会给别人打工了；房价如你所说，两到三年后上升到均价6500以上，你现在随便贷款买个楼盘也要赚得你牙都笑掉了，呵呵，不是么？
我记得2003年我买南厦丰泽园的时候，（商品房24栋，现在的9栋）100平方，打完折才2800元/平，大家都说亏，说会跌，不值得（当然，我还是买了，我觉得不会跌），简直是胡说，现在多少，最少5000元/平！！
现在均价涨到5600，居然还有人说要涨，简直是放屁，凭什么涨？是人均收入增加还是工业发展迅速？都没有，为什么3年涨了一倍？所以呢，价高是虚高，利好消息都是空中楼阁，并且已经透支！

本文颜色鲜艳，排版工整

复LANGWAIT:呵呵，很佩服你的勇气哦，也知道这是你的一个黑色幽默，但珠海房价涨得还是有规律和步骤的，珠海自然不会成为历史哦！不出意外，珠海房价在6500元时应该就会平衡啦！信否，一起等待时间见证吧！

复GUODONG：你很冲动哦，不过需要盖几层，这不是我一句话就能说清楚的。告诉你几个常识，帮你扫扫“房盲”。房子的层数与容积率有关（基本是正相关），密度有关（基本是正相关），与项目位置有关（这个更复杂啦，涉及到营销策划知识啦），而这些因素大多是由政府界定的。政府基本政策是行业发展的越好，容积率越高，如各大城市，如北京、上海、广州、深圳，你见过几栋多层啊（你应该知道什么叫多层吧？）。这样简单的述说，您明白啦？我们作为宏观统计、分析者，不需要知道具体的每个项目情况的，只要知道行业的平均水平就可以啦，知道吗？最后还是多谢你的回复哦！

复“人民的批判”：呵呵，先多谢这位的表扬啊，尽管还不明白是真心的表扬还是黑色的“表扬”，因为你的条理实在有点乱，表达的意思也很不明确，但还是尝试弄懂你：还是觉得房价不可能涨，还是觉得对珠海经济没有信心，是这样吗？那么我告诉你几个情况。
1、南厦丰泽园，你的确是挣了，我当时买了“钰海名门”，20楼，是3900元，现在卖出5000元，也赚了；
2、事实证明，当时你购买时很理智，也证明一个道理，真理一般是由少数人掌握的，尽管真理未明朗时一般是人多者占上风；
3、凭什么涨？难道你没有看懂本文吗？您做过生意吗？没有做过也应该懂得成本加利润等于售价的道理啊！难道本文的分析有什么漏洞吗？如果是这样，您也可以指明，大家一起探讨啊，这不比一味牢骚、怨骂好吗？
4、珠海人均收入是上升了，您可以上珠海统计网看看啊，不了解事实千万不要乱发表意见哦。就算您或您身边人真的没有涨工资（仅仅猜测哦，如果您也涨工资了，不要骂我啊！），也不能抹杀整个珠海的表现啊！
5、珠海的工业是发展的很快，您看看我们的工业总产值，都已经快2000亿啦，记得4年前也仅500亿左右，这不是发展吗？
6、什么叫三年涨一倍，是说房价吗？如果说的是房价，那么三年前房价是3500元，现在是5300元，怎么就涨了三倍呢？
7、房价是涨得快了点，但是如果以目前市场的地价来推算的话，房价不算需高，是很实的，难道你真的没有好好看本文吗？那建议你发表前好好的看清楚别人的观点哦！
8、利好四空中楼阁吗？这点我不敢说您是全错的，当然我也不苟同。难道轻轨不是真的？难道轻轨带来的人流不是真的？难道珠海工业经济发展速度是假的？
9、一个地区的经济发展是由三个因素决定的：一是投资、二是外贸、三是消费。对于珠海，外贸一直在增长，只是比起周边城市，还是慢。投资，珠海目前在工业、固定资产上的投资还是不错的，但是由于外贸工业太多，无法有效提升政府的地方财政收入，导致城市建设资金的短缺；消费，由于珠海人太少（相对于城市规模），消费上还是一直上不来。这三条，的确是珠海政府应该重点关注解决的，但这丝毫不会影响珠海房价的上涨，知道为什么吗？因为珠海50%以上的房都是外地人购买，珠海的城市魅力和居住形象近年一直攀升，还是珠海还拥有全国排名第七的人均收入水平，这就够了，如果政府的执政能力再加强，相信珠海在未来中国城市发展史上，绝对留下浓重的一笔！

复平常：感谢您的赞扬，排版工整是真，不过颜色发后发现太艳，太张扬，个人觉得还是黑色稳重些！请继续关注和指教哦！

复GUODONG 及大家：不好意思，层数与密度一般是“负相关”，上条打错啦，见谅哦！~