珠海人应该理解真实的珠海楼市！（鄙视煽动无知群众的伪专家）

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珠海人应该理解真实的珠海楼市！（鄙视煽动无知群众的伪专家）

本主题由超级版主诸葛亮说：略懂于 2008-8-7 14:56:17 执行 delposts 操作

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2006-09-12 15:50 | 只看楼主

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珠海人应该理解真实的珠海楼市！（鄙视煽动无知群众的伪专家）

近1年来，不断推高的价格又形成了追涨的示范效应，导致珠海的房价让珠海本地的中低收入阶层怨声载道。

这里重点强调中低收入阶层，意思是，按一般经验判断，中高收入阶层是一定会在这场房价大跃进中炒房获益。并至少自有一套以上2000年以后的商品住宅。而真正的受害者是城市新移民及中低收入的原住民。

但辨证分析问题，飙涨的房价至少带来三方面的好处。一、作为政府支柱产业，政府从中获得的收益可持续投入到城市建设中，使珠海的城市建设处于全国前沿水平，提升了城市整体价值；二、以高档住宅供应为主的供应结构，比小套型中低档住宅减低了居住密度，为城市规划减轻了负担，子女教育、交通、能源供给等扩容问题相对不太严重；三、打击了中低收入阶层的购房积极性，使部分原本用于购房的款项赞助给了珠海娱乐业，增加了消费支出（第三点是个玩笑）。

长久来看，过快上涨的房价对珠海经济的损伤是显而易见的。一、城市化进程的泡沫化，过多老龄人口通过买房落户珠海，导致城市新移民的结构不甚健康，对城市经济发展不利；二、透支了购买力，使有房无房的两类群体产生财富分化，导致城市融合力下降；三、政府欲靠房地产作为长期支柱产业的计划遭遇困境，过高的地价导致难以重新调整产业发展重点到廉价廉租房。

简单的逻辑判断，当是如此。

至于判断产业发展健康与否，以自住需求来看，可做一统计，2000年后供应商品自住住宅总的套数有多少，扣除外地人购买的数量，即为本地人购买数量，从这个数字可以看出本地人的升级置业购买到底被透支到什么程度。从而判断需求量，应是较为准确的判断。依目前50万户左右的常驻人口来计算，5年多来新房成交不足5万套，目前珠海的升级置业需求仍然强劲。fficeffice" />

提醒各位喊跌房价的市民，珠海二手房的成交均价仍停留在不足3000元的低位，想满足自住需求的，大可不必听风就是雨。

唐僧刚买了一套公寓，正愁着装修那点事，路上偶遇安居博士。唐僧叹气：“装修经无处觅，难于上西天”。安居博士：“唐师傅，取经不用上西天，上《安居课堂》去，装修36计，胜过孙猴儿72变”。唐僧如释重负，欲知后事如何，且听视频分解。

花生米

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2006-09-12 16:08 |

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Re：珠海人应该理解真实的珠海楼市！（鄙视煽动无知群众的伪专家）

你胆子可真大，又是公然说房价还要上涨的，呵呵……我不骂你，因为你说的头头是道，但应该有人会骂吧

所谓的专业数据我们不是不信，所谓的理论分析我们也不是不听，凡是善意的劝告对我们来讲都是好的。可我这边也听来了不同的消息，我好几个朋友都是做二手房的，有的还是中介公司的做总监，都算业内人士了，他们自己都说公司的房源多到不行，可就是没客源，十分的苦闷，这已经是个普遍现象，这说明了什么？说明了目前二手房市场严重的供过于求，二手房很多都是由新房直接变来的，也在一定程度上表明目前的新房市场也有同样的现象。五洲康城还没开盘就有人在卖“二手房”了，还一大把，这种现象也应该比较普遍吧，这种普遍的现象能否表明珠海房地产表面的热闹是有水份的？

算了，我也不是业内人士，也分析不出个所以然，但对房价依然无休止的上涨依然持怀疑态度。

请修改签名 ^_^

RENpinghe 平和个人空间相册组别:新手上路性别: 来自: 积分:781108 帖子:109 注册: 2006-05-15	2006-09-12 16:09 \| 树型\| 收藏\| 小中大 3 Re：珠海人应该理解真实的珠海楼市！（鄙视煽动无知群众的伪专家）分析的有理

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2006-09-12 16:46 | 只看楼主

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别误会，我没有喊涨

我只是说房价问题是一个需要辨证理解的问题。

花生米说的现象可以证明几个问题：第一，珠海的楼价的确有所透支，买房者信心不足，所以受政策影响严重干扰了买房决策行为；第二，购买二手房的客户以中低收入者为主，象我分析的一样，他们的购买信心犹为不足，受政策影响犹为严重；第三，珠海楼市投机者大量存在，他们赚的是临时合同时的差价，而不是买房后转让的差价，市场交易秩序趋待规范；第四，珠海真正的好房子实在太少，难以激发起真正升级置业者的购买欲望，使得供给结构性失衡现象突显；第五，珠海真正的不动产投资者看中长线投资，即使惜售也不降价，因为他们缺少投资渠道，房子可卖可不卖。

补充几个房价不会跌的理由：

第一，房地产在至少在“十一五”计划中仍将是国家的支柱产业，国家要保证整体的房地产投资量上涨，打压的是局部泡沫，目前的政府政策趋向于靠廉价廉租房开发量的提升，来保证房地产的健康发展，但决不会让开发商都去跳楼；第二，在珠海，至少90%的长住人口拥有自己的房，特别是属于社会支柱的中产阶级，拥有多套住房者众多，房价跌意味资产贬值，进一步还会影响对国民经济发展的信心，直接影响消费，甚至社会稳定，这是政府不敢看到的；第三，珠海的楼市已经开始趋向于寡头垄断，寡头拥有大量的土地储备，他们为了保证长期合理的利润，会控制市场价格稳中有升，不会疯长，但会稳长；第四，珠海的外债短期来看，只能依靠土地出让的收益来偿还，房价稳长是地价稳长的保证；第五，珠海作为移民和旅游城市，相对与大连、青岛、厦门等同类城市，房价是最低的，没有跌的道理；第六，珠海的商业发展正处于高速发展期，商业的健康成长会带动城市价值的提升，房价理应水涨船高；第七，交通枢纽的利好政策，会支撑投资信心，特别是广珠轻轨，对房产价值是必然的拉动；第八，03年开始的楼价提速增长属于补长，按珠海的市场很小的容量来看，再度疯长的可能性是不存在的，珠海楼市天生是健康的。

以上观点供参考，不欢迎谩骂。

花生米

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2006-09-12 17:15 |

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Re：珠海人应该理解真实的珠海楼市！（鄙视煽动无知群众的伪专家）

多谢分析，觉得你说的挺有道理，应该是业内人士吧。不过我有一点不大明白，你说的“珠海的楼市已经开始趋向于寡头垄断，寡头拥有大量的土地储备”具体指谁呢，可以明示吗？华发？它一共才多少地啊，看现在珠海大盘、小盘不断涌出，哪里看得出垄断迹象呢，不懂

请修改签名 ^_^

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2006-09-12 17:35 | 只看楼主

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Re：珠海人应该理解真实的珠海楼市！（鄙视煽动无知群众的伪专家）

相对于珠海这个城市而言，珠海一年的成交量才150万平米左右，这些大开发商的地已经够支撑市场3-5年的了。

同时，其与政府形成的稳定互惠的利益关系，等于其有稳定的拿地渠道，寡头间的默契合作也使地价不至于挥刀自戕。

huashengmi 花生米个人空间相册组别:论坛元老性别: 来自: 积分:781108 帖子:53 注册: 2006-09-12	2006-09-12 17:43 \| 树型\| 收藏\| 小中大 7 Re：珠海人应该理解真实的珠海楼市！（鄙视煽动无知群众的伪专家）如果政府能对闲置土地进行强制收回或许能有所改观吧，哪知道又是说说而已，呜呼哀哉！请修改签名 ^_^

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2006-09-13 10:05 | 只看楼主

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Re：珠海人应该理解真实的珠海楼市！（鄙视煽动无知群众的伪专家）

谋求持续生存发展的政府和品牌开发商都明白，不涸泽而渔。

危险的是打一耙就跑的项目公司。

闲置土地征收闲置费、强制收回在珠海几乎是不可能的任务，闲置一年往往是低效的政府造成的结果。

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2006-09-14 01:05 | 只看楼主

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Re：珠海人应该理解真实的珠海楼市！（鄙视煽动无知群众的伪专家）

当一个城市的市民是因为竞争压力小而选择在这个城市的生存

那么他一定要坦然接受这个散漫城市的落后和种种烦恼高效的市场化是与竞争压力成反比的

世界上不存在免费的午餐

抱怨珠海的地产市场是否健康同抱怨西北的农村吃不到正宗的西餐在本质上是一样的无聊

t123456 色色帅哥个人空间相册组别:新手上路性别: 来自: 积分:781108 帖子:94 注册: 2006-08-24	2006-09-14 08:56 \| 树型\| 收藏\| 小中大 10 Re：珠海人应该理解真实的珠海楼市！（鄙视煽动无知群众的伪专家）楼上说的观点有可取之处。但高效的市场化应该与竞争压力是成正比的。你说呢？

gentcz wqvbkcg 个人空间相册组别:新手上路性别: 来自: 积分:781108 帖子:191 注册: 2005-06-13	2006-09-14 10:00 \| 只看楼主树型\| 收藏\| 小中大 11 Re：珠海人应该理解真实的珠海楼市！（鄙视煽动无知群众的伪专家）楼上说的对是我写错了

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2006-09-16 01:07 | 只看楼主

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Re：珠海人应该理解真实的珠海楼市！（鄙视煽动无知群众的伪专家）

还有几个小时华发开盘乐观预计销售形势仍然火暴

如若不然珠海的楼市可真的有大问题了

除非华发为了拿旁边的地块故意把销售现场搞的冷清好压低地价但这样就把政府涮了

呵呵拭目以待

sunterry sunterry 个人空间相册组别:新手上路性别: 来自: 积分:781108 帖子:21 注册: 2006-06-20	2006-09-18 11:23 \| 树型\| 收藏\| 小中大 13 Re：珠海人应该理解真实的珠海楼市！（鄙视煽动无知群众的伪专家）大家在坚持一下,房价就下跌了,十一是奸商最后的谢幕演出. 他们是在抱着最后能套住多少算多少的目的.反正已经要撤了,让那些被套的人去骂吧.反正已经不要这块市场了.活该被套呀!

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2006-09-18 23:46 | 只看楼主

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Re：珠海人应该理解真实的珠海楼市！（鄙视煽动无知群众的伪专家）

如果觉得自己的收入不高就应该清醒的认识到在珠海比自己收入高的人有的是家里财力雄厚的人有的是

中等以上收入的购房者构成了强劲的市场需求特别是对一手房

一手房本也应该是为升级置业者准备的产品收入还不高的人考虑租房或买二手房解决居住问题是天经地义等以后有了积蓄再买有品质的新房这也符合社会规律

自己买不起房就盼房价跌别忘了房价跌了 90%的珠海人都买的起新房了等于你更买不到房子了因为市场供应是有限的谁该买谁不该买总不能靠武力解决还是要靠价格杠杆的

pzchen 成风个人空间相册组别:新手上路性别: 来自: 积分:781108 帖子:5 注册: 2006-09-18	2006-09-19 13:20 \| 树型\| 收藏\| 小中大 15 Re：珠海人应该理解真实的珠海楼市！（鄙视煽动无知群众的伪专家）支持一个