与2003年比，珠海房价至少在未来3到5年内必将上涨3到5倍。5年后，即2010年底，2011年初，市中心房价可望突破16000元/平方米。
正确认识珠海房价，科学分析珠海房价，应该用科学方法。
当一锅水中只要有一边被烧开时，锅里所有的水即将被烧开，没有被烧开的一边，终将被烧开。房地产的规律也是如此等等，从宏观看，珠海房价上涨只是中国乃至世界房价上涨波及的一个缩影。当上海房价在短短的5年里疯狂地上涨了4倍，并终于达到了历史最高点，开始整理之时，要让珠三角地区的房价继续保持寂寞，显然是不可能的。珠三角地区所有城市房价是否也同样上演上海房价的好戏，5年里疯狂地上涨了4倍呢？不敢妄下断言，但就珠海市中心房价，至少在未来3到5年内还必将上涨3到5倍。市中心房价可望突破16000元/平方米。
1，“与2003年比，珠海房价至少在未来3到5年内必将上涨3到5倍。”这句话，楼主已经有言在先，特指新盘，即一手楼，或次新房，即楼龄在3年以下的，特殊情况的不超过5年。这个论坛，主要关心的房子，就是这类房子，因此，研究此类楼盘房价符合绝大多数人的需求。
2，“5年后，即2010年底，2011年初，市中心房价可望突破16000元/平方米。 ”楼主这句话的意思绝对不是指市中心某个小区或某处房的价，而是指整个市中心房价的平均水平。在论坛里，大家经常谈论的“珠海房价”，一般都不是特指某个楼盘。
3， 楼主所称的市中心，是指广大老百姓所熟知的整个市中心，即拱北，夏湾，吉大，老洲洲，柠溪；
楼主显然只是说市整个中心所有楼盘价的普遍意义的平均水平。
就将这些文字，作为开篇，愿与各位大师，专家等讨论珠海房价。就将这些文字，作为开篇，愿与各位大师，专家等讨论珠海房价。为了避免误会，楼主所说的房价（普通商品房与非普通商品房，不包括商业用房）特指新房或次新房的房价。具体地说，楼龄一般在3年左右以内，特殊情况的，最多不超过5-6年。另外，只经过简单而粗造改制的烂尾楼，也不在此列（重新打桩，重新新见的除外）。
以下是楼主对未来5年后，即2010年底，2011年初，珠海楼市的综合预测：
1，珠海整体（含珠海市中心，主城区，西区等所有区域）平均房价将突破6000元/平方米。值得一提的是，这一数值对我们分析珠海房地产客观规律，并不具有完全地指导意义。因为，这一数值不仅把新楼与旧楼混为一谈，还把一手楼与二手楼这两个市场混为一谈，更可笑的是，居然还把市中心与郊区混为一谈。与此同时，楼主还要指出的是，由于在某个特定时期内，珠海各地区开发的楼盘的实际比例不同，这一数据还有极大的不确定性。因此，此数据极有可能被错误所利用。
2，珠海整体新楼平均价格将突破9000元/平方米。这一数据也没有市中心与郊区区别对待，因此，也只能作为参考。
3，珠海市中心平均价格（含新楼与旧楼）将突破9000元/平方米。这一数据依然有一定程度的局限性与不确定性。因为，由于在某个特定时期内，珠海市中心开发的新楼盘与旧楼盘的实际比例不同，可能导致这一数据的不确定性。
因此，我们分析楼市，最好是具体问题具体分析。
以下是楼主对未来5年后，即2010年底，2011年初，珠海楼市的具体预测：
1，珠海市西区中心新楼平均价格将突破3000元/平方米。
2，除了市中心以外的珠海市主城区（主要包括，新香洲，南屏，前山，唐家，湾仔，横琴等）新楼盘平均价格将突破8000元/平方米。
3，含市中心以内的珠海市主城区（主要包括，拱北，夏湾，吉大，老香洲，柠溪，新香洲，南屏，前山，唐家，湾仔，横琴等）新楼盘平均价格将突破11000元/平方米。
4，珠海市中心（主要包括，拱北，夏湾，吉大，老香洲，柠溪等）新楼盘平均价格将突破16000元/平方米。其中，非别墅类的普通商品房住房平均价格将突破13000元/平方米，而别墅，复式等类的非普通商品住房平均价格将突破23000-25000元/平方米。
尽管房价不是算出来的，既然要算，那么，下面我们就来好好“算一算”。
算法一，类比法。尽管，每一个城市的特点各不相同，但房地产发展的规律与方向是一致的。我们知道，5-6年时间内，上海,杭州等地房价涨到3-4倍。同属一个国家，共同使用同一货币的珠海，自然逃不过房价上涨的命运。2000年到2003年，珠海房价还处在一个历史低谷之中，平均房价低到仅仅3000元/平方左右，到今年初，才刚刚突破4000，尽管眼下市中心很多新开盘楼价已经突破5000，并即将越过6000，但这只不过上涨了1倍而已。珠海房价远远没有体现房产的真正价值，未来的升值空间还大的很。如果，我们与上海，杭州相比，未来5年后，至少还要上涨3倍，即达到15000-16000的水平。为何？因为，珠海房价历史上曾经跌得实在特别厉害，很多地方的计算应该采用恢复或补涨的方法来计算的。综上所述，从2000年开始到2010年结束为止，共10年多的时间里，珠海市中心房价要全面恢复并上涨到其应有的水平，楼主以4倍计算，是很保守的。
还有，算法二，历史与未来分析法；算法三，房价成本核算法。等等计算方法，楼主慢慢算给你听。
与上海，杭州，深圳等城市相比，珠海商品房的质量及档次水平，尚存在着一定的差距，这主要是因为珠海历史原因造成的。就在全国很多大城市房地产事业，如火如荼发展的时候，珠海却一直处于沉睡状态。2001-2003年，珠海实施了大规模的旧城村改造工程，使其他项目一度限于停顿状态。这样一来，珠海又多昏睡了3年。在这种情况之下，如果把珠海商品房的质量及档次水平与其他大城市相比，显然是不现实的。
但这并不意味着“珠海房价与质量不能成正比”，恰恰相反，珠海目前房子的价格远远没有反映出其内在价值。
与其他大城市相比，珠海楼盘从规模上，看起来的确小了许多，从物业管理上看，的确相对落后许多。如果说珠海的整体楼盘质量与其它大城市相比相对落后，楼主无可辩驳。因为，这是由历史原因造成的。但从另一方面，我们还应该看到，正是因为上述原因，珠海楼盘在提高质量的后劲与潜力方面，比其他大城市显得更有优势。这是一种用发展的眼光地看待问题的方法。请大家注意一个焦点话题，那就是，楼主一直在与大家探讨的是珠海的新楼盘。对于现在正在发售的与即将发售的及未来发售的新楼盘来说，就质量，规模等方面，珠海与其它大城市相比，绝对有一拼！
珠海新楼盘具备其他大城市无法比拟的优越条件。
A，优越的气候条件：珠海是一个没有冬天的海滨城市，吸引全中国的老人到此安度晚年，而且还特别吸引着一大批来自北方寒冷地区的“侯鸟”一族们来珠海置业。珠海有一有趣现象，即东北人在珠海购房，生活，工作，居住，旅游，做生意非常普遍，已经成为珠海一大特色。
B，优越的地理环境：珠海是一个集青山，绿海，陆地，河流与一体的年轻城市。这种地貌特征在世界范围内都非常罕见，被称之为“里维埃拉”。里维埃拉源于意大利词汇，意指陆地、山和大海的交汇处，现主要指位于法国和意大利的滨海城市，包括尼斯、康城、摩纳哥等城市。珠海靠山面海，位于珠江三角洲，天然条件极为优越。
C，机具发展前景的优良交通条件。由于广珠轻轨已经动工，广珠铁路也将于2006年动工，以及港珠澳大桥即将于2007年动工，江珠高速公路，粤西沿海高速公路即将开通，等等一系列重大交通项目，必将使珠海成为交通枢纽城市。“30年河东，30年河西”，风水轮流转。谁敢说珠江西岸将永远沉沦下去？！
D，别忘了，珠海位于改革开放的前沿，毗邻港澳，是经济特区。
E，适合开发大盘的土地供应条件：举一个例子，斗门区的“里维埃拉”，5000亩的用地面积，总户数3.2万，容纳人口约10万之众，足以让珠海人乃至全国都不得不吃惊的规模。
F，建筑技术具备后发制人的条件：再以上面的楼盘为例子说明一点。“里维埃拉”的家庭数字化应用平台以美格可视对讲智能终端为核心，通过可视对讲智能终端可外接红外探头、门磁、窗磁、烟感探头等附件构成安防报警室内系统。提供的功能包括可视对讲、访客留影、遥控开锁、安防报警、户户遥话、信息发布、便民信息等功能。要求高的客户可选配无线遥控开关等设备，可以通过遥控器或可视对讲机实现无线灯光控制、遥控窗帘等智能家居功能；要求更高的客户可以加装网络摄像头，以便不在家时可通过手机、PDA或电脑远程监视自己家里并控制家电设备。
这样的楼盘，难道还不高档吗？
大家要有这样一些常识：
1，在未来一个相对比较长的时期内，由于珠海西区储藏了大量的土地，该区域自然不大可能出现“地慌”。从这一点来看，珠海西区房价不大可能出现暴涨。即使珠海西区房价依然保持稳中有升或稳中有降，但这并不能从根本上会影响珠海市中心房价的暴涨。因为，不论是现状，还是未来规划，珠海西区与珠海主城区是两个不同的城市组团。这一点与上海，北京，广州等地不同，从房地产的一般性上说，珠海西区更象一个相对独立的一个新城市。我们在认识珠海房价的时候，应该学会区别对待，不可囫囵吞枣。否则，就无法认清珠海房价的一般规律。举个例子：一个有意购买海湾半山的业主，一般不会因为西区某楼盘价格变动而改变其购房计划。
2，由于珠海华发，新加坡仁恒，中国远大集团，和记黄浦等一大批重量级房地产大鳄，采取了“包围市中心”战略部署，从前山河西岸到东岸；从唐家到新香洲，珠海市中心周围似乎只有大规模楼盘与高档楼盘。这就使那些希望冲出市中心，在主城区购买廉价房的业主们大失所望。
在一个相当长的时期内，珠海市中心房价水平不及深圳的一半，但对房地产有比较高认识水准的人中，绝大部分人，有这样一个基本而朴素的信念，那就是，不管港珠澳大桥的命运如何，不管广珠城市轻轨及广珠铁路的风风雨雨，珠海市中心房价水平至少应该保持在深圳市中心房价的一半水平或以上。如果论坛里哪个业主能在2003年前，能够有这样一种基本而朴素的信念，相信他/她应该至少在2003年前已经购房，或在2003年-2005年11月30日期间，又踏上二次置业的路。
如今，“一桥二轨”已定，再谈珠海市中心房价水平不及深圳的一半，显然不符合客观事物的发展规律。这与辩证唯物主义是相违背的，是一种静止看待问题的错误观点。下面，楼主再次就珠海与深圳市中心房价的走势，做一个简单分析，欢迎你继续参与讨论。
1，在未来3-5年内，珠海与深圳市中心房价都将持续增长，其间，当然不可避免地出现阶段性震荡性调整，但决不可能动摇房价上涨的总趋势。
2，在未来3-5年内，珠海与深圳市中心房价绝对不可能保持同步增长，珠海市中心房价上涨幅度与速度将大大超过深圳。
3，预计在未来5年后，整个珠海（=含拱北，夏湾，吉大，老香洲及柠溪的市中心+新香洲+前山+上冲+南屏+湾仔+横琴+唐家+金鼎+斗门及三灶在内的广大西区）的房价平均水平，仍然不及整个深圳（=含罗湖与福田及南山的市中心+宝安区+龙岗区）的房价的平均水平。但是，珠海市中心房价接近甚至超过深圳市中心房价，完全有可能发生。
楼主取名吉大，是特意提醒各位网友，未来3-5年内，珠海市中心房地产开发的重头戏在吉大。根据楼主的研究，未来3-5年内，吉大楼盘的开发几乎占整个珠海市中心新楼盘的2/3，研究吉大楼盘就抓住了问题的关键。
不知道大家注意到没有，与吉大百货，免税，铜罗湾百货，吉大海天城等一起紧密相连，有一块商业用地正在紧张地施工，相信未来，在这块土地上又将崛起一座商业大厦，吉大，一个规模更大的商业中心于是形成了。为吉大形成高档商品房住宅区奠定了生活环境基础。今后，到这里购物，更加方便。
另一方面，经过多年的寂寞等待，一些新楼盘，将相继启动。
位于海湾度假村一带，将有一批高档楼盘推出。
请看，度假村南是华发待开发的绿羊山庄别墅，据说，这个地理环境深受港澳台同胞，海外华人等特别喜爱。这里不仅安逸而且景观秀丽可餐，可登山望海，简直堪称一绝。华发为了追逐利润最大化，还准备加以豪华装修。预计这个楼盘均价绝对超过16000元/平方米，未来3-5年后升值到25000-28000元/平方米，都有可能发生。
再看，度假村东有一片是别墅烂尾楼，据说已经被某开发商高价收购，这里将被重新兴建与包装，不久，大家就可以见到这个新楼盘的身影。预计这个海景高档别墅楼盘均价将超过16000元/平方米。
度假村以北，根据目前掌握的情报，这里至少有2块地倍受瞩目。那个位于九州花园后，将兴建的山景与海景合一的楼盘的地块，前不久被华发以3480元/平方米高价拍卖而得。根据以往经验，预计这个楼盘肯定又被华发豪华装修一番，而且，根据华发在珠海各个楼盘动工的计划与进度，估计这个楼盘，不大可能马上动工，由于时间上的推移，此地段又将进一步升值，等到华发完全结束此楼盘开发时，预计它的楼盘均价有望突破12000-16000元/平方米。与度假村北门相对的还有一个新楼盘即将出现，有兴趣的网友有空不妨可以现场看看，那个昔日烂尾楼正在撤除，在此土地上，将兴建又一个有山有海的崭新高档楼盘。最保守预计，这个楼盘开盘价将在8000-11000元/平方米。至于3-5年后，又将升值到多少，大家拭目以待。
朋友们，还须楼主多言吗？众所周知，吉大，是珠海最适宜居住的地区，然而，这一区域可供的土地却越来越少，喜欢居住吉大的朋友请把握机会。最近以来，园林熙郡又推出了几栋楼，价格在5000-6000-7000，尽管这一价格比早期推出的那几栋又贵了1000-2000，但仍然不失为物美价廉。不知道，有没有哪个网友成功购买到没有。可以非常负责地说，假如观望等待这个楼盘最后那栋楼推出时再决定购买，那绝对是一个错误，因为，到那时候，价格肯定又要上涨！还有，位于吉大白莲市场的“东方-顺景”正在接受VIP登记，有兴趣的，赶快行动。不过，那些幻想开盘均价5000在以下的朋友，就不要去了。就是去了，也是乘兴而去，败兴而归。至于“银座”高级酒店公寓的价格，楼主就不提了，因为大家都已经清楚。
根据不完全统计，未来3-5年内，吉大将大量出现一些新楼盘，下面，简要地把一些尚未提到的楼盘向大家描述一下。
1，江村；2，官村；3，吉大村等旧城改造；4，澳洲山庄旁“山景轩”；5，格力广场；6，金色九州二期；7，九洲大道东某商住地块（已被来自深圳的某开发商高价购买，该开发商在珠海开发过海湾雅苑）；8，金碧时代广场（恒隆集团公司）；9，珠海宾馆用地（三好）；10，工商银行珠海分行旁某商住地；11，海天花园；12，其它
朋友，只要你对吉大抱有丝毫的观望幻想，时间老人就会不断地以新的事实提醒你，教训你。难道，大家真的对格力广场那块地，仍然心存幻想？难道，还有准业主对吉大村旧城改造充满期待？难道吉大土地能象西瓜那样，越长越大吗？对了，吉大，还有一个小岛，已经被某地产商买下，试想，在这个奇妙的海岛上建造的新楼盘，价格会便宜吗？
让我们明白一个事实：华发是珠海市中心房价上涨的领头羊。华发对珠海未来的把握，不仅有“先知先觉”的头脑，更有影响珠海制定政策的实力。华发巨资拍下前山河西，昌盛大桥旁那块土地，绝非一时头脑发热。自从华发买下这块地之后，珠海政府做了2件决定：一是同意港珠澳大桥落脚拱北，而不再坚持落脚横琴，二是把“一河两岸”作为珠海未来的重要规划之一，并很快开始落实行动计划。大家不妨思考一下其中的原因所在。
最近，华发又挫败所有的竞争者，一举拿下吉大九洲花园后面那块地，创下了地价3480元/平方米的高价！大家不妨再想一想，华发此举的动机何在。
华发此举向外界宣示了一个强烈信号，那就是说，珠海房价要大幅度上涨了。
尽管，华发新城与华发世纪城不在楼主所称的珠海市中心范围内，但珠海未来的发展，必将使这一带成为新的市中心，而且是高档住宅区。据初步了解，华发新城第三期，取名“碧水云天”，多为高层电梯楼，最低18层，最高33层，2006年春开始发售，保守预计，开盘均价在8000-11000元/平方米。
华发世纪城预计于2006年下半年开始有望发售第一期，由于这个楼盘将打造成为国际华的住宅区，再加上联体别墅的问世，待此楼盘完全开发完，所有的几期交楼入住之时，预计平均价格将达到12000-16000元/平方米。
如果你愿意翻开地图，你将发现，珠海市中心与深圳市中心的巨大不同。
第一，虽然这两个城市的市中心都与港澳特别行政区接壤，但深圳市中心只不过是与香港的郊区接壤，而珠海呢，与澳门的市中心是紧密相邻的。从某种意义上说，深圳市中心房价深受香港郊区房价的直接影响与香港市中心房价的间接影响；而珠海市中心房价深受澳门市中心房价的直接冲击。随着未来港珠澳大桥的修建，珠海市中心的房价，还将受到来自香港房价的巨大冲击。对比之下，珠海受港澳房价的冲击程度，应该比深圳更大的多，深得多。或许，你要问，既然如此，为何目前珠海房价不及深圳呢？这就要用历史的观点看待。由于篇幅所限，关于珠海房地产发展的历史，就不再在此回顾了。
第二，要深入比较深圳市中心区与珠海市中心房价，还要有深入实际。请看珠海，从拱北到吉大再到老香洲，不仅有美丽的海岸线环抱，更有大大小小绿山相拌，可以毫不夸张的说，珠海的很多房子，不是山景房，就是海景房，甚至是山海合景房；而深圳呢，早期，市中心局限于罗湖区，后来市中心延伸到福田，南山区。除了南山区有点类似珠海市中心地理环境以外，其余地区，从自然条件上看，根本就没法与珠海比。勿庸置疑，珠海市中心优越的自然条件，决定了珠海房价先天的优越性。
1，以中国人均工资或人均收入或人均GDP来分析中国平均房价，并以此数据大谈特谈中国老百姓是否住得起房子，是极其荒诞不经的。
网友们要有一个起码的常识，那就是，我们在讨论房价是否合理的时候，特指商品房的房价。那些非商品房的房价并没有计算在内。以中国人均工资或人均收入或人均GDP来分析商品房中国平均房价，显然是不正确的。假如一定要以中国人均工资或人均收入或人均GDP来分析中国平均房价，请务必把非商品房的平均房价也要同时计算在内，这样才能说明中国老百姓是否有能力“拥有自己的一套房子”。
请注意以下几个具有中国特色客观事实：
A，占中国人口总数70-80%的广大农民中，大多数人已经拥有自建自住的一套房子，只不过，这套不是商品房而已。如果我们以他们的“人均工资或人均收入或人均GDP”来分析中国社会商品房平均价格是否合理，这绝对是荒唐可笑的。
B，在中国城市化的过程中，那些城中村村民，更是大大受惠于旧城村改造，不仅可以分到回迁房，还能获得补偿金。如果我们以他们的“人均工资或人均收入或人均GDP”来分析中国社会商品房平均价格是否合理，更是怡笑大方的。
C，在中国房地产改革过程中，房改房，福利房，微利房，货币分房，经济适用房，等等层出不穷，又不知道有多少人从中受惠。如果我们以这些受惠业主的“人均工资或人均收入或人均GDP”来分析中国社会商品房平均价格是否合理，更是怡笑大方的。
2，以某个城市的人均工资或人均收入或人均GDP来分析这个城市的平均房价，是片面的，假如再用这些数据来分析这个城市市中心新房均价，是缺乏科学性的。其原因很简单：当今社会，城市的人口是流动的，单纯以户口人口或常驻人口数，来计算某城市的人均工资或人均收入或人均GDP，显然是不实的。如果以此数据对某个城市平均房价加以分析，显然也是缺乏科学性的。
3，以珠海这个特殊城市的人均工资或人均收入或人均GDP来分析这个特殊城市的平均房价，绝对是更加片面的，假如再用这些数据来分析这个珠海市中心新房均价之合理性，尤其荒谬！
“十一五”计划属于国家宏观经济管理范畴，而房价问题的研究则属于房地产，房价是否上涨与“十一五”计划并没有特别的必然联系。再说，由于港珠澳大桥已经列入“十一五”计划，我们有理由相信，珠海一定会把握历史机遇，彻底改变珠海交通闭塞的困境。大桥的修建必将进一步提升珠海房价，尤其是市中心地区的房价水平。
应当承认，任何地区的楼价都不可能无限制上涨，在楼价上涨的过程里，不可避免地出现“调整”。珠海也不例外，但我观珠海楼市的调整充其量不过是“夏日午后的太阳雨”，来的急，去的也快。今年6月1日前后，由于中央出台楼市新政策，珠海楼市也出现了短暂的不安情绪，极个别炒楼人士一时间手忙脚乱，但珠海楼市并没有出现大规模抛售现象，究其根源，一是因为珠海房产物有所值，其价格远远没有体现其真正的价值，未来上涨空间还十分巨大；二是因为自2003年之前的近10年中，以及2003年到现在为止的这么一个相当长的历史时期里，国际炒家没有蜂拥而来，温州炒楼团，也感到珠海“不是炒楼的最爱”。那些所谓的炒楼的大多数人只不过是开发商的关系户而已。这些极个别靠关系吃饭的人，可进可退，根本谈不上经济大受损失。就在前一时期，网上也出现过所谓“港珠澳大桥被中央否决”的谣言，对那些社会经验缺乏的个别网民，从心理上产生的消极影响。但谣言毕竟只是谣言，来得急，去的也快，对楼市根本不能起到决定作用。
“利空出尽，必升，利好出尽，必跌”。2005年“利空”消息难道还不够多吗？2005年中央出台的楼市新政策，难道还不够力吗？2005年，中央已经来了一个“禁炒令”，难到2007年，中央再来一个“禁止购房”的举措？2005年，业主杂谈来了一个“港珠澳大桥被中央否决”的谣言，难道2007年的珠海再来一个“8级地震或海啸或瘟疫大流行”？！
