早就看到了香洲汽车站那个中珠水晶堡了，几次电话咨询都是暂时还未开盘，好像在握盘惜售一样！
前几天网上说售楼部开始对外接待客户了！
周末没事，我也去看看小公寓的情况！
走进售楼部，还有一些看楼人士在那同售楼员洽谈啥？
一位售楼先生接待我，然后将我交给一个带楼小姐！
带楼小姐好像对于楼盘了解不多
就是带你进这个房子
带你进那个房子
如果你对装修设计有一点意见
她们好像统一了培训说：
这个只是样板，你可以根据自己要求装修
匆匆看后，我没有一点购买的冲动
倒是多了一些念头：告知网友投资不要冲动
以下就是我对于中珠水晶堡的一些看法：
一、销售管理不规范
中珠采取的是，应对大量市民看房，销售环节中分设销售员、带楼员、房内介绍员，总体看来这些员工业务知识比较匮乏、对地产了解不多、对于楼盘的优势劣势了解不清、对于楼盘目标客户不清等等；
* 首先销售员：刚一接触，他就递过名片，马上介绍给带楼员；
* 带楼员，我估计是一些高中、职中的实习生，社会经验不足；带进楼内，不会介绍整个楼的概况、功能、优势等，只会说这个是41平米、37平米-- ，这个有太空舱-----；简单不过的介绍；
* 房内介绍员，走进房内她还好站起来，也不会介绍少；实在问她，她就会说这只是样板，你可以根据自己喜好再装修，这是高！！！
* 对销售人员的总体感觉，综合素质很差；没有专业素质、没有系统的培训、没有完善的管理；你想想高档投资者哪儿会投资这样的低素质的物业！
听说管理费用还要2元/平米/月。
二、产品并不完美走过2006-2007年地产的疯狂，那时候只要是傻子投资地产都是发“横财”；进入2008年地产暴发户终将走向灭亡！
2008年理性地产时代，慢慢理性的购房者--需要专业理性的地产商；
我看了中珠水晶堡所有的样板房，有以下不满意地方：
* 公共面积太大，整个楼盘公共面积太大。目前是发展商画了一个黄线标示：非分摊面积；要知道分摊面积还是过大，这样大公摊面积以后如何绿化
美化；样板房楼层没有啥美化，以后将会如何；如果乱糟糟将咋办！
* 样板间的设计：我觉得很多方面，很不安全；当时我笑着你们楼盘最好多建几个“门诊医院”，相信以后摔伤的人一定很多；有老人、小孩的人一
定不能住在这样房子，否者会出现惨剧！
* 你看复式公寓----楼梯太窄、且没有扶手，不要说老人或小孩，就是年轻人早上起床不小心就会滚下楼来；还有楼上床边的玻璃，你在床上睡觉，要
是床戏运动激烈，有可能从床上透过玻璃飞下来。
* 还有太空窗---要爬挺直的小楼梯，也是危险。比上海小阁楼还要危险。
三、投资回报不合理经过2006-2007地产商都是疯狂的，他们都想再疯狂赚上一笔！他可以用忽悠的方式，让3000元/平米，通过营销方式 让你出8000元购买！
买后流淌着地产商的耻笑：有这多傻子买呀！
买后只有投资者的后悔！美名其曰“投资”，其实是成为地产商新时代的“奴仆”。
* 细算中珠水晶堡的投资回报：
一套41平米的公寓，如果成交价格是8800元/平米,总价是360800元，加上契税、加上家具电器、加上入伙费，预计肯定是要40万；
如果你首付3成10万左右，贷款7成26万；加上利息你的总投资将是50万，具体贷款如图：
估计这个房子最多的投资租金将是每个月1200元，而每个月房贷将是1900元；况且不一定敢保证每个月能租出；
我很有出租经验，象香洲这个位置，高价出租比较难，一年能10个月出租就很不错，那样你每年还要再投资10800元，连续补贴还贷款20年。
总体是：首付11万，装修家具家电入伙费共计要3-4万；保持高出租的前提下：连续20年每年补贴换贷款10800元 投资风险预测：
* 香洲位置一般，高价租房子的人群不多，不一定短时间消化600套的出租公寓，能否出租风险较大；
* 如果没有出租，每月还要承 担120元左右的物业电梯费用；
* 投资回报率，一套41平米公寓含利息总投资50万，每年出租回报12000元，年投资回报只有2.4%；
* 加之本身这个楼盘就是以前的烂尾楼，建筑已经有一定的年限（15年左右），等全部还完贷款后，35年的旧房子会不会严重贬值！
我想作为投资者，还是深思一下为好！
朋友，投资需要理性！否则你深陷2008年股市后，又将踏入2008年楼市的大坑！
